海康威视行业解读：中央城市工作会议聚焦内涵式发展与城市更新

原创 张丹丹 2025-09-10 10:22 浙江

7月14日至15日，中央城市工作会议时隔十年再度召开，且本次中央领导人出席规格如此之高，究竟释放了什么信号？对于房地产和建筑业带来哪些影响？十五五期间我们如何准备？我们今天聊聊中央城市工作会议的“内涵式”发展。

先来说结论：未来城市工作将围绕“以人为本”根本理念，把握“内涵式发展”核心主线，依托“城市更新”唯一抓手，聚焦“存量市场”主要战场。对于房地产市场来讲，要构建房地产市场新模式，保障房与商品房双轮驱动，政府加快保障房建设，房企加快高品质住房供应；对于建筑业来讲，要从“建设商”转型为“运营商”，业务范围需要从单一的工程承包，向“投资-设计-建造-运营”一体化的全生命周期服务商拓展，尤其是在城市更新和基础设施运维领域，蕴含着巨大的长期服务合同机会；对于智能化市场来讲，要重视数字化手段对提高居民体验和韧性安全的重要性，构建城市智能综合体。

01【定位城市发展阶段】

城市发展现在处于什么阶段？

回看历届城市工作会议，1949年以来只开过5次，分别在1962年、1963年、1978年、2015年和2025年。2015年会议召开时，城市面临“大城市”病的困扰，房地产面临深度调整，随后我国启动了轰轰烈烈的棚改，雄安新区诞生，城市群概念提出，此后5年，房地产很快进入了一轮新牛市，京津冀、长三角、珠三角、成渝等都市圈迎来快速发展。

时隔10年，城市工作会议再度召开，我们的城市已经迎来新一轮变化，城镇化率已升至67%，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产面临去库存压力，地方政府债务高企，传统依靠土地财政、人口聚集和资源投入的模式已不可持续，城市发展逻辑迎来深刻重构，必须转向以效率提升、功能完善为核心的内涵式发展。

本次工作会议结束后，是否会出现战略性政策机会？像15年的棚改、雄安新区建设一样，十五五期间会有哪些政策性机会？不妨期待一下10月份即将召开的十五五工作定调会议。

02【转变城市工作方向】

城市工作和智能化市场

将迎来哪些机会？

本次会议明确将“推进城市更新为重要抓手”，并系统部署7项重点任务，构建了新时期城市工作的行动框架。总体来看，会议精神可以凝练为6个关键词展开，分别是“城乡融合”“城市更新”“人民城市”“绿色低碳”“安全韧性”“智慧城市”。

关键词1：“城乡融合”：县域城镇化发展

会议打破“城市—乡村”二元思维，首次提出“分类推进以县城为重要载体的城镇化建设”，要求 “促进城乡融合发展”。

（1）县域基建补短板：县域城乡道路、供水、电网等互联互通带动供水、供气、垃圾处理等设施改造需求。如四川计划2028年前年均提升潜力县城镇化率1.4个百分点。 

（2）公共服务均等化：城市优质教育、医疗资源向县域延伸带动相关行业建设。

（3）农旅产业特色化：历史文化名镇保护、乡村旅游开发将带动文旅投资。

关键词2：“城市更新”：中心城区再开发

会议将城市更新提升至战略高度，明确其作为 “存量提质增效” 的核心抓手。城市层面上关注特大、超大城市和新二线城市老城区的开发；改造对象上聚焦老旧住区、老旧厂区、老旧街区以及城中村；项目类型上围绕结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效谋划。

（1）存量空间优化：关注城中村、老旧工业、低效商圈、老旧街区转型。

（2）产业动能转换：关注老旧厂区、科创园区、商业综合体改造提升。

（3）居住品质提升：关注适老适儿改造（如四川要求养老产业要跟旧改结合，如对独居老人加装烟感和消防设施，做集中监管，会诞生城市级消防联网机会）、嵌入式社区服务设施、15分钟便民生活圈等设施增设。

（4）环境绿色转型：关注建筑节能改造、黑臭水体综合治理、社区口袋公园改造。

（5）街区文脉赓续：关注历史文化名城/名村/名街/名镇消防改造、文旅智能化。

（6）城市治理增效：关注城市生命线、平急两用医疗设施改造、五管一廊改造。

关键词3：“人民城市”：住房结构再优化

“以人为本”贯穿会议主线，房地产市场迎来新模式转变，“保障+市场”重构供给市场平衡，中心城区从“棚户区”转向“城中村”，城市更新正式进入“深水区”和“硬骨头”阶段。

（1）基础设施一体化：关注TOD、EOD模式建设。

（2）居住条件改善：关注老旧小区改造、保障性住房、好房子建设需求。

（3）完整社区：关注适老适儿化改造、15分钟便民生活圈、加装电梯、充电桩增设等需求，将催生城市更新服务赛道崛起。

关键词4：“绿色低碳”：生态文明再巩固

会议将生态优先贯穿城市发展全过程，明确“双碳”目标下的城市实践路径。

（1）生态保护：关注供水改造、污水设施补短板、黑臭水体消除等机会。

（2）建筑减排：推广绿色建筑、装配式建筑、零碳智慧园区。

关键词5：“安全韧性”：城市安全保民生

会议提出“推进城市生命线安全工程建设”，并明确 “严格限制超高层建筑”，从源头遏制风险发生。

（1）城市生命线：关注25年下半年燃气管网改造攻坚行动。

（2）建筑安全：存量市场关注高层建筑消防安全及联网，新建市场关注高品质住宅。

（3）防洪排涝：关注城区/河道/灌区/水渠/调蓄设施的排水智能化改造。

关键词6：“智慧城市”：城市治理精细化

会议首次将“便捷高效的智慧城市” 纳入七大任务，并强调 “用好市民服务热线等机制”，标志着智慧城市建设从技术堆砌转向治理效能提升。

（1）一网统管：关注城市精细化治理建设。

（2）数字基础设施：关注网络、算力、数据等基础设施建设。

（3）数字包容服务：针对老年人/残疾人等群体，推广“一键呼叫”“语音导航”等适老化改造。

03【调整企业角色定位】

城市更新参与主体如何抓住政策红利？

未来城市更新市场关键在于场景挖掘和综合解决方案构建能力，单一赛道和技术的企业将难以为继，各参与主体要重塑业务模式，延伸业务链条，实现跨界转型。

【城投主体】：构建市场经营能力

城投主体作为政府投资的代言人，其核心地位不可撼动，仍然是城建工程的首选，但要加快其“政府融资平台” 向“市场化城市运营商” 转变，从“重资产开发”转向“轻资产运营”，另外，传统土地一级开发收益下降，需探索TOD、EOD等复合开发模式。路径上，一是剥离非市场化资产，划转纯公益性资产至政府，聚焦经营性业务；二是构建专业子公司，设立城市更新、物业运营等子公司，通过混改引入社会资本；三是提升数字化管理能力，搭建城市更新大数据平台，优化资产运维效率。

【房产企业】：加强二三级市场联动开发

头部房企要调整业务模式，转向“运营+服务”模式。供给端要提供高品质住宅；建设端要结合养老、智慧社区等跨界融合需求，提供一体化解决方案。运营端要通过代建、物业托管、产业招商等轻资产化模式参与更新项目。

【建筑公司】：拓展业务链条服务后市场

建筑业要从“建设商”转型为“运营商”，业务链延伸至物业经营、能源管理、碳咨询等后市场，培育运营管理、金融整合、社区服务能力，重视数字技术在建设中的监管和效率提升。央国企聚焦城市群重大基建、市政基础设施改造、智慧城市总承包项目，中小企业深耕细分领域，如节能减排、建筑安全管理、厂房/园区/街区更新等。

【城市更新服务商】：深耕细分赛道构筑竞争壁垒

城市更新中发展生活性服务业（如社区商业、养老托幼、文化休闲等）将对城市更新服务商（包括房企、城投、物业、专业运营商等）带来经营性收入，轻资产服务费成新增长点，头部企业代运营费率可达年营收5%-8%。具备产业资源整合能力的企业更受青睐，数字化服务（如智慧养老平台）成为差异化竞争关键。建议纵向深耕细分领域，聚焦“一老一小”刚需，开发适老化改造+嵌入式养老、托育中心与社区商业融合产业。横向拓展公共空间服务、数字化改造等提升租金溢价。收费方面，除了C端购买者服务模式，还可承接B/G端政府购买服务，如社区服务中心改造运营政府购买服务等。

——END——

作者介绍

张丹丹

海康威视智慧建筑住建行业经理。长期从事数字住建、城市生命线、老旧小区改造、城市更新等领域智能化工作，具备丰富的项目实操经验。

海康威视智慧建筑介绍

海康威视智慧建筑业务部以智能物联技术为基础，深耕建筑的全生命周期管理，提供全过程的品质服务，助力建筑行业数字化转型。业务部包含住建、城投、园区、建筑公司、地产、酒店、物业等子行业，解决方案涉及旧改/完整社区、城市生命线、城市更新、智慧园区、智能建造、线性工程、智慧工地、智能家居、智慧物业、智慧地产、智慧酒店、保障房等，致力于为不同细分行业提供定制化的智能解决方案。

扫码关注我们

我们

跳转微信打开