宏景科技股份有限公司魏晓斌等作者《建筑空间运营服务的数字化应用实践》（2025年度《绿色建造与智能建筑》优秀论文）

GC&IB编辑部 2026-09-30 14:47 北京

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2025年度优秀论文

《绿色建造与智能建筑》杂志

建筑空间运营服务的数字化应用实践

魏晓斌，谢美芝，邓庆成，凌云雅

（宏景科技股份有限公司，广州 510663）

【摘要】随着城镇化的不断深入和数字经济的蓬勃发展，建筑空间运营服务的数字化应用成为行业发展的新动力。本文探讨了数字化技术的内涵及对建筑空间运营的影响，分析了当前面临的挑战，介绍了数字化技术在建筑空间运营服务中的具体应用，强调服务转型升级和精细化运营将成为建筑空间运营服务的全新增长点，具体包括智能设施管理、节能管控、安保服务、保洁环卫及人性化服务等方面，以提升运营效率和服务体验。同时，本文提出为空间运营者构建“数字+消费”新生态，通过个性化服务和营销，满足消费者多元化需求，最终实现空间价值最大化。

【关键词】建筑；空间运营；数字化技术；数字化应用

中图分类号：TU201;TP39 文献标识码：A 文章编号：2097-2253 (2025) 11-0102-05

Digital Application Practice of Building Space Operation Services

Wei Xiaobin, Xie Meizhi, Deng Qingcheng, Ling Yunya

(Gloryview Technology Co., Ltd., Guangzhou 510663, China)

Abstract: With the continuous advancement of urbanization and the robust development of the digital economy, the digital application of building space operations has become a new driving force for industry development. This article explores the connotation of digital technology and its impact on the operation of building spaces, discusses the challenges faced, and introduces the application of digital technology in building space operation services. It emphasizes that the transformation and upgrading of services and refined operation services will become a new growth point for building space operation services, including intelligent facility management and energy saving, security, cleaning and sanitation, and personalized services to enhance operational efficiency and service experience. At the same time, it aims to build a "digital + consumption" new ecosystem for space operators, meeting the diversified needs of consumers through personalized services and marketing, and maximizing the value of the space.

Keywords: architecture; space operation; digital technology; digital application

0 引言

在城市发展进程中，传统建筑市场正经历调整和转型，市场快速扩张的趋势有所放缓。在“房住不炒”的政策导向下，中国房产销售红利逐步见顶，房企经营呈现低增长、低盈利态势。近年来，众多大型房地产企业已从“拿地建房”向“大资管、大运营”方向转变。然而，受传统运营模式局限，当前建筑空间运营在效率、成本控制及客户体验方面均处于不尽如人意的状态，这不仅制约了建筑空间的发展潜力，还阻碍了利润增长，难以实现空间价值最大化。

国家“十四五”规划纲要提出，要推动数字产业和产业数字化发展，以塑造数字经济新优势、夯实实体经济根基。数字经济与实体经济深度融合，正重塑未来发展格局。因此，将数字化技术应用于建筑空间运营服务是行业发展的必然趋势，这不仅能提升服务效率、优化用户体验，还能实现空间价值最大化和可持续发展。

1 数字化技术的内涵与影响

1.1 数字化技术的内涵

数字化技术是将语言、文字、声音、图像等信息进行数字化处理，实现对信息的处理、传递、存储与集成的综合性技术。在建筑行业中，数字化技术的应用覆盖建筑全生命周期的各个环节，包括规划、设计、建设、运营、维护等。

1.2 数字化技术对建筑空间运营的影响

数字化技术深刻改变了建筑空间运营的方式和效果。首先，数字化技术提高了信息交换效率，减少了信息传递过程中的误差和延误，使建筑运营者能够更及时、准确地掌握建筑空间的运行状态。其次，通过集成各类传感器、自动化设备及智能管理系统，数字化技术可实现建筑空间运营过程的自动化和智能化，提升运营效率和管理水平。最后，数字化技术为建筑空间运营提供了丰富的数据支持，使运营者能够基于数据进行科学决策和优化管理，进一步提升建筑空间的使用效益与性能。

当前，正是从“移动+云”的数字化时代迈向“AI+5G”数字化时代的过程。随着数字化技术的不断演进和广泛应用，尤其是海量数据的形成及人工智能的快速发展，获取信息、使用创新应用的方式被极大简化。在此背景下，在建筑空间的信息交互领域，人们对其舒适性、便利性、节能性、安全性等方面提出了更高要求。

1.3 建筑空间运营服务面临的挑战

建筑空间运营服务，是对建筑空间进行规划、管理和维护，以保障空间有效利用并提供高质量服务的活动。然而，在过往国家城镇化进程中，城市空间建设迅速扩张的同时，也伴随着粗放式发展模式。在这种模式下，建筑空间运营服务面临多方面挑战，本文仅从运营收入、运营管理、技术革新、能源效率、客户需求变化五个方面展开分析。

1.3.1 运营收入方面

市场竞争加剧：当前建筑空间运营市场竞争日益激烈，运营方需持续创新服务模式、提升服务质量以吸引并留存客户，而这些举措会导致运营成本增加，使收入增长面临压力。

收入结构单一：部分建筑空间的运营收入主要依赖租金和物业管理费，收入结构相对单一。一旦市场需求发生变化或经济环境出现波动，这种单一的收入结构极易受到冲击。

成本上升：随着人工成本、材料成本等各类成本的不断上涨，建筑空间的运营成本随之增加，进一步压缩了利润空间。

1.3.2 运营管理方面

管理效率低下：部分建筑空间在运营管理中存在效率低下的问题，例如信息流通不畅、决策过程冗长等，这些问题影响了整体运营效率。

管理人员素质参差不齐：建筑空间管理人员的素质水平存在差异，且行业内缺乏经验丰富的专业人才，难以保证服务质量。

1.3.3 技术革新方面

新技术应用滞后：与其他行业相比，建筑行业的技术创新相对滞后，新技术、新材料、新工艺的推广应用范围较小，影响了建筑空间的运营效率和质量。

新技术投入不足：部分建筑在建设阶段缺乏对新技术的应用，例如未配备智能硬件系统，导致无法对空调、照明等机电设施进行精细化管理，难以实现节能目标。

新技术应用难度大：新技术的应用需要专业人员和设备支持，且存在一定的学习成本和适应期，而建筑管理者或运营者在相关人才储备和设备投入方面存在明显不足，甚至完全未进行投入积累。

1.3.4 能源效率方面

能源消耗大：建筑空间在运营过程中需消耗大量能源，而由于缺乏新技术和智能硬件系统的投入和支撑，能源利用效率较低，造成了资源浪费和环境污染。

节能技术应用不足：如前文所述，因未采用新技术和智能硬件系统，不仅导致能源消耗量较大，还使得运营方缺乏科学的节能手段，进而出现设备使用率低、节能措施执行不到位等问题。

1.3.5 客户需求变化

需求个性化、多样化：随着经济发展和人们生活水平提升，客户对建筑空间的需求日益多样化。不同客户在建筑空间的功能、品质、环境等方面有不同要求，需要建筑空间运营者提供更加个性化、多样化的服务。

客户需求变化快：客户需求受经济环境、政策导向、社会文化等多种因素影响，这些因素的变动常导致客户需求快速变化。建筑空间运营者需密切关注市场动态和客户需求变化，及时调整经营策略和服务模式。

同时，这些问题在数字化技术应用中也衍生出一些列问题，包括信息孤岛、数据安全漏洞、技术更新滞后、资源分配不均、用户体验不佳、维护成本高、可持续性不足、服务响应不及时等。面对这些挑战，必须借助数字化技术探索新的解决路径，通过推动数字化应用落地，有效解决现有问题，进而推动建筑空间运营服务的转型升级。

1.4 建筑空间运营服务的数字化应用

面对上述挑战，在建筑规划、设计、建设、运营、维护的全生命周期内，需运用数字化技术贯穿始终，在日常管理至长期维护的一系列活动中，满足人们对建筑空间在功能性、安全性、舒适性和高效率方面的需求。建筑空间运营服务的数字化应用包含以下内容。

2 在智能设施管理和节能方面

设计并采用智能硬件系统，连接建筑内的机电设施系统，可通过网络开展数据传输、远程监测、远程控制及集中管理，实现建筑空间运营过程的自动化和智能化。此类智能硬件系统包括以下内容：

2.1 智能照明系统

该系统可对建筑内空间照明进行统一管理和调节，实现全自动化照明控制，能根据预设时间、光照强度等条件自动调节灯光亮度和开关状态。例如在办公区域，系统可根据员工工作时间自动调节照明，夜间自动调暗或关闭灯光。其优势不仅在于节约能源、降低能耗，还能提升环境舒适度；此外，在紧急情况下，该系统可与消防应急系统联动，迅速启动疏散照明灯等应急照明设备，为人员疏散提供安全保障。

2.2 建筑自动化系统

该系统可连接建筑内的电力、电梯、空调、给排水等系统，对其进行集中监视、控制和管理，为业主和用户提供安全、舒适、便捷高效的工作与生活环境。例如：

（1）实现对电力系统的实时监测，包括电力负荷、耗电设备工作状态等内容。这有助于建筑物业管理人员实时掌握电力系统运行状态，及时发现潜在问题；还可通过收集和分析电力数据，帮助管理人员分析并优化电力使用，识别高能耗设备或时段，从而制定有效的节能措施；此外，在紧急情况下，该系统可与消防系统联动控制，控制非消防电源切断，保障电力系统安全稳定运行。

（2）实现对电梯系统的实时监测，包括电梯的启动、关闭、上行、下行、停止及维修等状态。这使得管理人员能够随时掌握电梯运行情况，确保电梯正常运行；一旦发现异常或潜在故障，可及时发出预警信号或报警信息，助力管理人员迅速响应、采取相应措施，避免电梯故障对乘客和建筑物造成不良影响；在紧急情况下（如火灾发生时），消防系统可联动控制电梯运行模式，确保电梯在紧急情况下能够按照预设安全策略运行。

（3）实现对空调系统的实时监测，包括温度、湿度、压力、流量等关键参数。通过传感器采集数据，系统能够实时反映空调系统运行状况，确保系统稳定运行；同时还可以实现自动化控制，根据室内外温度、湿度等条件，结合预设的控制逻辑和算法参数，自动调节空调运行状态（如调节冷冻水/冷却水的温度、流量），以满足室内环境需求，提升舒适度和节能效果。

（4）实现对给排水系统的实时监测，包括水池/水箱水位、水泵运行状态、管道压力、流量等，通过传感器采集的数据，系统能够实时反映给排水系统运行状况，保障系统正常运行。同时还可实现自动化控制，根据预设的控制逻辑和算法，自动调节给排水系统运行状态。例如，当水池/水箱水位低于设定值时，系统自动启动水泵补水；当水位达到设定上限时，则停止补水，以避免水资源浪费和设备过载。通过对给排水系统的智能化控制，可实现节能降耗，合理调度水泵运行时间和功率，减少不必要的能源浪费，降低建筑物能耗成本。

2.3 AI与能源管理

随着AI技术在建筑领域的应用，建筑可实现对人与空间环境温湿度的自适应调节。例如，采用具备人员密度识别或区域感温功能的AI摄像机采集数据，通过AI算法建立舒适度调节机制，自动调节区域空间内的进风量和制冷量，使区域内温湿度达到人群舒适需求的状态。如此，不仅能实现绿色节能，还可提升建筑管理效率和收益。

2.4 采用三维可视化技术

采用三维可视化技术（如BIM技术）对建筑结构及建筑内各类机电设施设备、管道系统等进行建模，为建筑运营和维护提供设施全生命周期管理支持，可实现预防性维护和及时的设施更新，延长建筑设施设备使用寿命，同时减少运维人员查找信息和解决问题的时间，使设施运维管理更高效、精确、智能，便于日常检查和维护；此外，还可借助智能硬件系统与建筑机电设施系统的连接，将建筑空间内各类监测数据以可视化形式呈现在大屏上，使建筑管理者或运营者实现“一屏掌握”整个建筑的运行状态。结合人工智能技术，还能将建筑升级为具备感知、分析、自动控制能力的自适应智慧建筑，在实现精细化运维的同时，降低人力成本开支。

3 在安保管理方面

设计并采用智能AI安保系统：该系统运用人工智能技术（如行为分析、人脸识别、异常检测等），提升整体监控的智能化水平，减少对人工监控的依赖。

目前新建的安保系统中，部分已具备AI功能，基本能实现安保工作的智能巡检、智能布控、智能识别和智能预警等，但这类系统仍属半自动化方式，需根据人为设定的规则运行，当出现新的突发或异常情况时，仍无法及时响应和判断。

未来的AI安保系统，将具备通过大量行为数据进行自学习的能力，能借助AI算法自动生成规则，并自适应地做出预警提示。

在小区走道内安装AI摄像机，当下雨路面出现积水时，AI安防系统会及时发出警示告知和语音提醒，防止老人、小孩滑倒，并联动清洁机器人或通知保洁人员进行积水清理。

在电梯前厅安装AI摄像机，借助AI自学习能力，系统可识别出居住老人、小孩较多的楼栋和楼层，进而自动提醒物业采取关怀举措；当老人或小孩进出电梯时，屏幕会自动提示关注该区域；若某户老年住户长时间（如超过48h）无外出记录，系统则提示物业人员上门视探。

3.1 保洁环卫方面

有建筑空间服务场景中，人员活动会产生垃圾。因此，在保洁环卫方面，可设置智能环卫箱（智能垃圾箱），及时或定期通知保洁人员进行垃圾清运、消毒和卫生维护；此外，当AI摄像机识别到走道上有垃圾时，系统会自动派单，联动清洁机器人前往现场进行清理。

3.2 人性化服务方面

在建筑公共空间内布置各类传感器，在保障信息安全的基础上，采集建筑区域内的环境、人员、物品、车辆、活动轨迹等信息，借助AI自适应学习能力，挖掘数据背后潜在的规律（包括人类尚未发现的规律），从而为人们提供人性化服务。

会议室照明和环境自适应调整。利用传感器和AI算法自动调节照明和空调系统，根据会议室内人数、活动类型和自然光线条件调整亮度和色温，自动调节室内温度、湿度和空气质量，确保室内环境舒适健康。

智能导航和寻路。通过语音控制、自动门等AI辅助技术，为残疾人士提供更完善的无障碍服务。

健康监测。针对居家老年人，可使用可穿戴设备和AI分析工具监测其健康数据；同时，在户内安装毫米波技术的探测器，监测老年人生活习惯和行走轨迹，当发生意外跌倒时，可发出紧急救援提醒，及时呼叫医护人员到场救援。

4 在“数字+消费”新生态方面

建筑空间中的人群，同时扮演着“消费者”的角色。建筑空间的精细化运营，需结合消费者需求、了解消费者日常，以服务逻辑来打造场景和流程。未来的建筑空间运营，将是社群、内容、流量互导的运营模式——把建筑空间看成一个“场”，引入IP（货）并借助IP赋能，再通过全域营销、私域流量（人）的导入，依托流量的获取、交互、变现与转化，构建社群共建盈利的新模式。这种“数字+消费”的新生态既能提升消费者体验，打造更智能、便捷、个性化的消费环境，也能为建筑空间运营者带来更高效率和更多商业创收机会。

办公楼电梯内的AI摄像头可识别乘梯人员的性别和特征，若屏幕面前为白领女性，则推送女性化妆品广告；若“她”产生兴趣并互动，智能屏幕会自动推送相关产品的购买链接。同时，这类AI营销还可为线下门店运营者提供精准的促销方案。

在商场、机场、展览中心等大型空间内，可设置智能导航屏，同时借助数字营销工具和社交媒体平台与消费者建立互动，在帮助消费者快速定位目的地的同时，提供产品或服务的购买链接。

配备智能客服和聊天机器人，为客户提供7×24h服务支持，在解决客户问题、提高服务效率的同时，可植入服务或产品的购买链接。

依托企业微信号搭建社区活动平台，与社区邻里建立良好关系，在维护社区邻里和谐关系的同时，植入社区周边的产品或服务。

5 结论

建筑空间运营服务，终究要回归“为人服务”的使命宗旨。技术只是手段而非目的，智慧化的核心是让建筑使用更便捷、更人性化、更安全，让建筑空间主动适应人的活动，使其更贴合人的需求。未来将是效率与效益兼具的时代，“服务转型升级和精细化运营”将成为建筑空间服务的全新增长点。无论现在还是未来，建筑空间都将不再仅是物理结构，而是充满智慧、能够自我优化并提供无间断服务的生态系统。

【参考文献】

[1] 宏景科技股份有限公司.数智城市:新型智慧城市的创新设计实践与未来探索[M].2023.10:ISBN978-7-112-29081-9.

[2] 孟涛,周明春.数智融合：楼宇智慧化转型之路[M].北京:电子工业出版社,2022:7.

[3] 孟涛,周明春.数智融合：楼宇智慧化转型之路[M].北京:电子工业出版社,2022:19.

[4] 观点指数研究院,施耐德电气.2022数字化运营白皮书[Z].2022.

文章来源：《绿色建造与智能建筑》杂志 2025年11月

国内统一刊号：CN 10-1865/TU

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