既有建筑改造医养医疗设施：“幼改老”“商改医”难点与对策分析

原创 筑医台资讯 2026-09-22 20:47 北京

既有建筑改造为医养空间面临的问题和解决对策

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随着人口结构的转变，“幼儿园改养老机构”（以下简称“幼改老”）成为盘活存量公共建筑、补齐社区养老短板的重要路径。

闲置幼儿园原有活动室、寝室、食堂布局与养老设施功能高度契合，相比新建养老机构，能够大幅缩短建设周期。

据了解，武汉、济南、青岛、常州、徐州、重庆等多个城市陆续启动闲置教育资源改建养老设施试点工作。

武汉出台专项试点方案，在 4 个区布局 5 个项目，武汉康养・幸福忆家颐养中心，将原 12 间幼儿园教室改造为 46 间居室，设置 100 张认知症专业照护床位，是武汉首个全部床位聚焦认知症照护的养老机构。

济南三角线综合养老服务中心由老旧幼儿园改造，设置 40 余张长托床位，开业半年入住率达到八成；

青岛城阳区将闲置幼儿园招标改造为 153 张床位的医养结合康养项目，计划 2027 年竣工。

但在“幼改老”落地过程中，政策审批、空间改造、运营盈利、人才供给等多重难题依旧摆在行业面前。“幼改老”与“商改医”同样面临着诸多核心制约因素。本文为分析既有建筑改造为医疗机构面临的问题的专业文章，其中与“幼改老”项目存在着共性问题，其解决对策值得参考。

引  言

将既有建筑改造为医院，需遵循功能适配原则，依据规范流程设计，并针对不同建筑类型采取差异化策略[1]。在工程实践中，也能发现一些典型问题：某项目原计划改造为综合医院，然而由于建筑内部空间不能满足病床之间的距离要求，最终能容纳的床位数不足原计划的63%[2]。这一案例充分说明，空间尺度与医疗工艺是否匹配直接决定了改造的可行性。

核心难点分析

1.选址适配性与规划政策约束

选址是既有建筑改造的首要关口，其合理与否直接决定了项目的成败。在选址过程中，投资者不仅要充分考虑市场需求，还必须符合当地医疗机构设置规划、总平面布局规范，以及规划建设部门的各类技术管理规定的相关要求。

案例分析显示，某院方曾考虑将一座临近地铁站的“地铁上盖”建筑改造为三级综合医院。该建筑总建筑面积达6.1万平方米，与600床综合医院建设规模相当。

然而深入调研后发现存在如下三方面问题：

第一，周边3公里范围内已有4所三甲医院，医疗资源高度密集，有悖区域均衡布局的基本原则；

第二，600床综合医院的标准用地面积应为6.78万平方米，而该地块仅0.98万平方米，这一巨大的用地缺口导致绿化、停车、后勤保障等必需空间无法配置；

第三，既有建筑购置费约6.1亿元，加上约1.53亿元的改造费用及其它税费，总投资达8.38亿元，反超新建项目投资估算的7.33亿元[2]。

该案例警示，若在选址阶段忽视区域卫生规划、用地指标和经济性三方面的综合评估，改造项目可能面临“得不偿失”的结局。

在既有建筑改变功能审批方面，各地政策差异较大。目前，已有南京、苏州、东莞等地出台了正负面清单管理机制。该类机制优先支持民生服务类功能转换，同时严控与现行规划存在冲突的用途调整。然而，医院作为消防要求最为严格的特殊公共建筑，其在功能转换过程中所面临的规划审批门槛依然较高。

2.空间尺度不匹配与医疗工艺制约

医疗工艺设计是医院建筑区别于其他建筑类型的核心特征。《综合医院建筑设计标准》将原有“医疗工艺设计参数”调整为“空间量化测算”，明确了医疗功能空间测算的参考因素和主要参数，强调医疗工艺对建筑设计的统摄地位。既有建筑受限于原有的柱网、层高和平面模式，往往难以满足这种精细化要求。

综合医院对物流传输、中央空调、医疗气体等系统的空间需求，远高于普通建筑的水平。

在华西医院第二住院楼改造项目中，原有层高仅3.6米，手术室吊顶空间被压缩60%。为此，项目团队首创“叠级吊顶”技术，采用2400mm与2600mm的错层设计。这种做法在保证检修空间的同时，使视觉上的净高提升到了规范要求。

天津医科大学口腔医院则将传统牙椅下送风改为“侧送风”配置，经过3个月的技术攻关，将吊顶高度从2.35米提升到了2.6米。

3.结构抗震瓶颈与消防疏散短板

医院建筑的抗震设防烈度和消防标准高于普通建筑。根据《建筑与市政工程抗震通用规范》2.3.2 条：重点设防类（乙类）按本地区烈度提高一度加强抗震措施；9度区按高于9度采取抗震措施。然而，一般的商业建筑均按丙类建筑未提高一度加强抗震措施，存在天然不足。

泰山八十八医院改造项目采用高延性混凝土与碳纤维复合材料协同加固技术。通过这一技术，建筑的抗震性能从6度提升到了7度。同时，墙体抗剪强度和楼板抗弯承载力也得到了明显提高。济南源申康复医院则在2.5万平方米办公楼改造中，成功使用了“混凝土构件增大截面+外粘钢板加固”这一成熟工程技术。该项目累计完成了53处承重结构的加固、拆除改造工作，使得建筑的空间利用率提升到了92%。

商改医项目中典型的消防短板

防火分区面积超限、疏散距离不满足要求、病床梯与污物梯配置不足等。

在垂直交通改造中，部分商业建筑仅1~2部电梯，远不能满足医院“医患分流、洁污分区”的要求。

天津市总医院首层增设了4处直接对外疏散出入口和3部外挂电梯，实现了流线重塑。

4.机电系统适配难题

医院建筑在供水、供电、暖通、医用气体等机电系统的需求，与普通建筑在设计标准、负荷等级、系统配置等方面均存在本质差距，导致既有建筑改造为医院时面临严峻适配挑战。

依据《综合医院建筑设计标准》《医疗建筑电气设计规范》等规范的相关要求，核心医疗区域用电为一级特别重要负荷，需双重独立电源供电，配置应急柴油发电机组并搭配UPS毫秒级切换，以保障手术室、ICU设备不间断运行，而商业建筑多为单回路供电，改造需重构变配电系统。

在给排水方面，医院日均用水量是普通酒店的2~3倍。医疗废水必须按照《医疗机构污水处理工程技术标准》采用专用工艺进行处理。这不但需要新建污水处理站，原有管网系统也须进行全面改造。

暖通系统的要求同样严格。手术室、ICU等区域需要维持恒温恒湿的环境，通常温度控制在22~26℃之间，湿度保持在40%~60%的范围内。为此，这些区域必须采用独立的净化空调系统，而普通商业建筑的暖通系统只能满足基础舒适需求，改造时需新增净化机组与专用风管，这会占用大量空间。

此外，普通建筑原本没有配置医疗气体管线设备。按照相关规范，改造后需要设置氧气、负压吸引等系统，这就必须建设专用的管井与机房。

在对机电系统改造的过程中，很容易与垂直交通管线、消防管线发生空间上的冲突，这种冲突会大幅增加改造难度，同时也会使工程造价显著上升。

国内外典型案例借鉴

1.日本原宿H康复医院项目

周颖等的研究详细介绍了日本多个既有商业建筑改造为医院的经典案例，其中包括原宿的一座由办公楼改成的H康复医院。

该建筑为框架结构，地下两层，地上十一层。其周边社区较高端，因此具有较大的康复需求潜力。基于这一判断，投资方决定全方位提高其品质，以满足医疗功能的需求。

具体措施如下：

1.保持外在立面墙体不变，将改造重点集中于建筑内部的全面升级与功能重组。这种做法绕开了复杂的建筑外观变更审批流程，从而大幅缩短了项目周期；

2.通过提高室内装修等级并适当提升吊顶高度，改善病患在环境空间中的使用体验；更换现有电梯，同时增设医用电梯，以满足轮椅和担架通行的实际需求；

3.从零搭建医疗气体及负压吸引系统，并对原有电力容量与管网进行全面升级[1]。

通过上述这一系列精细的针对性措施，该项目成功完成了改造升级。由此可见，精细化的全过程工程管理在既有商业建筑改造为医疗建筑的过程中具有十分重要的地位。

2.英国伦敦克伦威尔医院Lexham Gardens项目

2025年，伦敦克伦威尔医院（Cromwell Hospital）完成了Lexham Gardens改造项目。该项目将一座1979年落成的酒店建筑改造为配备放射科与手术室的门诊医疗设施。

项目的核心理念是“回收、再利用、功能再造”。在这一理念指导下，团队在不破坏原有主体结构的前提下，尽力满足了现代医疗标准。

技术层面的挑战集中于四个方面：

1.原酒店结构的承载能力不足以支撑医疗设备负荷；

2.需要同时处理辐射防护与振动削减的问题；

3.老旧机电系统难以匹配现代化医疗需求；

4.项目地处城市密集区，施工活动易对周边环境产生扰动。

针对这些难题，项目团队采取了一系列工程技术措施。具体包括：对结构进行检测与加固、开展防辐射及电磁干扰的屏蔽设计，对机电系统进行综合升级改造，以及采用分区隔离与分时施工的策略。通过上述技术路径，该项目最终获得BREEAM“卓越”等级认证。这一结果证明，既有商业建筑经改造后，其品质完全可以与新建建筑相媲美。该案例对国内将酒店或办公建筑改建为专科门诊设施的实践，具有重要的参考价值。

3.国内“微创”改造典型案例

近年来，国内涌现出一批“少拆改、多适配”的代表项目。川北医学院附属医院妇女儿童中心遵循“功能适配”原则，将门诊、康复、保健等对结构要求低的功能优先安排在改造区域。

与此同时，手术室等对场地条件要求较高的功能则被后置调整。通过这种安排，该中心实现了“零停诊”状态下的升级改造。上海岳阳医院青海路特诊部则依托一栋历史建筑，将其改造为专科诊疗空间。该项目的做法是在墙面内部集成供氧、供气、负压等多种气体管道。这样一来，一栋具有百年历史的建筑空间便得以适配现代医疗服务的需求。

对策与建议

1.前期评估体系构建

既有建筑改造项目必须在决策阶段就建立系统评估框架，避免陷入“看起来便宜、改造起来贵、用起来更难”的困境。

评估应至少包含四个层次：

一是选址合规性评估，包括原建筑规划是否可变更为医疗用途、用地指标是否达标、交通承载力评估、环境影响评估；

二是空间适配性评估，包括层高、柱网、走道、楼梯宽度与规范要求的差距，床位数及功能用房等可实现的规模上限；

三是结构与设备改造量评估，对抗震加固、消防升级、机电系统替换进行量化判断；

四是全生命周期经济评估，不仅比较改造投资与新建投资，还应考虑运营阶段的能源消耗和维护成本差异。

2.医疗工艺前置

医疗工艺设计不应在建筑方案形成后才介入，而应成为改造决策的前提依据。《综合医院建筑设计标准》强调空间量化测算与功能单元分级，其核心思想在于：明确各级医疗功能对空间尺度、动线组织、净高要求的刚性条件，以此作为既有商业建筑适配性的判据。

在改造实践中，应先对既有商业建筑进行“医疗功能适配度分级”，改造时宜优先考虑配置门诊、康复、眼科、整形美容、口腔、中医、行政等轻设备空间，诸如手术室、ICU、放射影像等这些大型设备的空间更适合新扩建。

3.技术与管理的协同创新

技术层面的应对策略包括以下几个方面：结构承载力检测、结构加固改造、优化疏散路径、分区防火分隔，以及设备系统模块化集成等。

如在结构层面，应结合建筑现状对受力方面的薄弱环节进行精准判断。同时，由设计单位明确加固的标准，由检测单位聚焦关键部位。针对层高受限这一困境，“叠级吊顶”和“侧送风”等新工法的应用已经说明，工程技术创新可以在不改变建筑基本条件的情况下，创造出能够满足规范要求的医疗空间。

管理层面的创新同样不可忽视。某医院改造项目在施工过程中，同步规划了分期施工计划与临时功能安置。这一做法确保了患者的救治活动不会中断。该项目的经验对于其它类似项目具有重要的借鉴意义。

4.政策审批创新

广州生物岛粤港澳大湾区协同创新中心将部分办公区域调整为医疗机构，在不增加建筑面积和高度的前提下推动业态转换，提供了通过局部调整实现医疗功能植入的实践样本。

南京推行的既有建筑功能调整“一件事”主题服务，通过并联审批、联合验收等方式将审批周期大幅压缩，在确保消防安全和结构安全的前提下激活存量空间。

对于既有商业建筑改造为医疗建筑这一特殊公共建筑类型，建议各地借鉴上述地方的制度设计，在保证医疗安全和消防底线的前提下，建立差异化审查机制，精简审批流程，为存量医疗资源盘活提供政策保障。

此外，应加强多部门协作机制，由卫健、住建、规划和消防等部门组成联合审查团队，系统梳理医疗建筑改造涉及的消防设计标准并明确适用边界，减少设计单位的合规困惑。

结  论

既有商业建筑改造为医疗建筑，在缓解医疗资源紧张与盘活存量空间方面具有明显潜力。然而，其可行性高度依赖于建筑自身的空间尺度、结构安全以及机电条件与医疗工艺之间的匹配程度。研究表明，层高、柱网、疏散宽度等刚性约束通常是决定改造成败的关键门槛。此外，抗震加固与机电系统升级则是成本与工期方面的主要变量。国内外成功案例表明，在不改变主体结构的前提下，通过精细化功能适配、局部技术突破以及审批流程创新，可以显著提升改造的可行性与最终品质。

值得注意的是，并非所有既有商业建筑都适合改造为医疗机构。当建筑在空间方面存在严重的硬性缺陷，同时改造所需成本接近甚至反超新建项目时，应当果断放弃改造的思路。审慎开展评估、理性作出取舍，远比盲目启动改造更具有现实意义。本文所归纳的各项难点与对策，其目的并非提供一套普适的操作模板，而是希望为决策者提供一个系统的判断框架。

参考文献略。

作者简介PROFILE

刘增良 

清华大学附属北京清华长庚医院。硕士，工程师，目前从事医疗建筑规划设计相关工作。

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