海康威视智慧建筑解读城市更新模式、机会及目标客群

类型

综合整治类(留)

功能改变类(改)

拆除重建类(拆)

改造力度

改造力度弱；小规模、缓慢渐进式局部调整

改造力度适中；对建筑物进行部分保留、部分拆除、适当加建

改造力度强；产权结构、土地结构、空间形态等重构重塑

更新内容

更新完善基础设施，对既有建筑进行节能改造和修缮翻新，但不改变建筑主体结构及使用功能

对建筑物局部改建、功能置换、修缮翻新，以及对建筑所在区域进行配套设施完善等建设活动

将原有建筑物进行拆除，按照新的规划和用地条件重新建设

土地/

规划调整

土地性质、土地用途、权利主体不变，一般不增加建筑面积

一般不改变土地使用权权利主体必要时可事实土地用途变更，部分城市可增加建筑面积(但受限原规划)

可改变土地使用权权利主体，可变更部分土地性质

参与主体

自下而上多元主体参与推动

房企一般可通过改造、持有运营等方式参与项目

可分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式

盈利模式

利润较薄，以装修修缮为主

依靠资产管理和运营来提供现金流，投资回收期长

强调短期经济利益的实现

特点

不改变主体结构和使用功能，以消除安全隐患、完善功能为目的，一般不增加建筑面积，利润薄，房企参与少

不改变土地使用权的权利主体和使用期限，可实施土地用途变更，部分城市可增加建筑面积

改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质，流程复杂，审批主体多，房企参与主要类型

资金来源

政府、权利人

专项债、企业自筹

专项债、企业自筹

核心业务

旧改、完整社区

商业综合体改造、片区改造、街区改造

城中村改造

主要用户

总包公司、运营商

城投、房企、旅投等

房企

城市

更新方式

更新对象

主要特征

更新内容

资金来源

杭州

拆改结合

老旧居住空间

应改尽改、有序更新、拆除新建

分类推动老旧小区改造，完善设施配套等

政府主导多渠道融资

改造融合

低效产业空间

在原有的基础上复合利用园区的多功能

引导产业空间、楼宇商圈更新

政府主导政企合作

更新改造

历史文化空间

更新利用商圈周边闲置历史建筑，整合片区功能

强化空间联动，传承本土文化，完善配套机制等

政府主导公众主导

改造开发

潜力公共空间

改造绿道，优化布局

串联蓝绿网络，极探索公园绿地开放共享新模式等

政府主导各单位配合

集约改造

老旧城市设施

节约集约改造、应改尽改、厂网一体、整体设计

更新改造老旧市政管道等

政府主导政企合作

补充完善

潜力复合空间

补足服务缺口，分段更新改造

引导TOD地区更新，推动站点周边功能融合等

政府主导政企合作

改造融合

低效产业空间

在原有的基础上复合利用园区的多功能

引导产业空间、楼宇商圈更新

政府主导政企合作

南京

更新改造

城市地下管网

局部改造，综合新建

综合整治地下管网

市场主导政企合作

全覆盖建设

城市污水管网

扩建改造，分区治理

提质增效污水处理，综合治理水环境等

市场主导政企合作

补短提质

市政基础设施

涉及小区改造

建设城市安全生命线、海绵城市，提升防洪排涝能力

市场主导政企合作

更新改造

老旧片区

保留历史建筑，翻建老旧危房

盘活老旧低效存量空间和建筑，分类实施整治修缮、加固改造

政府引导多元参与

成都

保护传承

历史保护区

基本不涉及建筑物扩建

保护修缮片区风貌特征和空间肌理等

政府主导政企合作

优化改造

老旧居住区老旧商业区老旧厂区公共空间

基本保留、局部扩建、提质增效

通过建筑物局部改建、修缮翻新、功能置换、景观整治等，完善公服设施配套

政府主导政企合作

拆旧建新

老旧居住区老旧厂区

拆旧建新（原拆原建）、适当增容、发展新动能

满足拆建比前提下，根据新规划和用地条件进行拆除重建或原拆原建

市场主导政企合作

增补设施

以上各类均可

少量拆建、点状增量建设

少量建筑拆除，增补公服设施

政府主导公众主导

合肥

聚能增效

旧厂区旧商办

功能转型、拆除重建或者分类整治

开展产业低效用地提效行动，推动旧厂区升级改造和产城融合

政府主导市场运作

综合改造

旧住区城中村

应改尽改

民生优先，共享共建，实施危房解危行动，提升社区覆盖率

政府主导市场运作

保护延续

其他类

保护优先，以用促保

严禁大拆大建，系统性保护历史文化遗存

政府主导市场运作

济南

保护改善

历史文化街区

申请式改善、部分腾退安置

优先征收重要历史建筑，重点地区进行申请式整院腾退

政府主导公众主导

综合整治

老旧小区旧村庄旧厂区老旧楼宇老旧院区

更新改造，拆除重建、综合整治

改造公共设施，因地制宜开展改造，允许通过翻建、改建、适当扩建方式进行改造

政府引导市场运作多元主体参与

改造腾退

棚户区

采取实物安置或货币安置，动态调整货币补偿奖励幅度

优先改造二环内脏乱差的棚户区，改造后腾退土地按照规划要求重新开发或用于建设基础设施

政府主导市场结合

转型更新

旧市场

功能外迁或转型升级

分区施策，多模式促进大型市场转型升级

政府引导市场主导

结构优化类

人口密集大城市

城中村改造

完善基础设施、植入公共服务

城市生命线、完整社区、社区嵌入式基础设施

区属城投、房产公司

深圳湖贝古村综合改造

老牌工业城市

低效土地再利用

收储工业低效地，建设混合功能园区

智慧商业、商贸

城投

/

有一定人口和经济活力中小型城市

活力街区改造

拆除围墙，拓宽步行空间，重组商业业态

智慧街区

旅投、城投

上海愚园路弄堂开放计划

动能转化类

有老旧工业区

老旧厂区文创改造

保留工业框架，改造为文创/科创空间

工业上楼、智慧园区

城投

北京798艺术区

有科创基础

科创园区改造

整合研发-中试-孵化-加速-总部功能

智慧科创园区

城投

杭州梦想小镇

商业综合体利用效率不高

消费型基础设施改造

改造老旧商场，植入体验式消费场景

商场改造、AR/VR、客流监测

房企

成都SKP焕新改造

品质提升类

老旧社区基础设施不完善

15分钟便民服务设施改造

补建菜场/维修点/药店等基础设施

智慧菜场、E连锁、云眸

政府，物业公司、运营公司

北京劲松模式

社区适老适儿化改造

加装电梯、适老卫浴、儿童游乐设施

适老适儿改造

广州榕树头适老社区

嵌入式社区服务设施

建设复合型服务盒子（托育+养老+医疗）

智慧医疗、智慧养老、智慧育儿

上海大宁路街道社区生活服务中心

绿色转型类

存在不少高耗能老旧建筑

建筑节能改造

外墙保温改造、光伏屋顶、智能控温系统

智能建筑

城投

上海虹桥绿谷零碳园区

受到河道清污困扰

黑臭水体综合治理

清淤截污、生态驳岸、水生植物修复

河道水质检测、智慧河道

政府排水办、住建

南宁那考河生态治理

有不少边角、空地

社区口袋公园改造

利用边角地建设雨水花园+休闲绿地

口袋公园

政府

上海苔藓公园微更新

文脉赓续类

历史文化名城/名村/名街/名镇

历史文化名城改造

修缮历史建筑、植入非遗工坊、打造文化IP

历史文化街区/古建筑消防改造

旅投、城投

福州三坊七巷

传统村落保护改造

民居修复、乡土材料利用、农文旅结合

浙江松阳拯救老屋

有工业遗产特色

工业遗产活化利用

改造旧厂房为工业博物馆/创意市集

智慧文博

旅投、城投

青岛啤酒博物馆、景德镇陶溪川

治理增效类

城市治理

城市生命线

燃气、排水、供水、供热、桥隧等智能化

城市生命线

住建、城管

江苏城市生命线

平急两用医疗设施改造

改造民居为应急安置场所

智慧应急

应急

南山村平急两用新型乡村社区

五管一廊改造

建设综合管廊整合7类管线

智慧管廊

住建、城管、城投

珠海横琴地下管廊

省份

企业名称

类型

股东公司

北京

北京海新域城市更新集团有限公司

区属国企

北京市海淀区国有资本运营体系下的全资企业

北京

北京亦庄城市更新有限公司

区属国企

北京亦庄投资控股有限公司

北京

北京建工城市更新投资建设有限公司

市属国企

北京建工集团

安徽

安徽省城市更新投资集团有限公司

省属国企

安徽省生态环境产业集团有限公司

安徽

合肥市新站高新区城市更新有限公司

区属国企

鑫城控股集团

安徽

合肥市包河区城市更新建设有限公司

区属国企

滨湖投控集团

安徽

合肥市庐阳区城市更新建设有限公司

区属国企

庐阳国有资产投资控股公司

安徽

合肥市蜀山区城市更新投资建设有限公司

区属国企

蜀山区城市开发建设有限公司

浙江

杭州西湖区城市更新发展有限公司

区属国企

西湖投资集团

浙江

宁波市镇海区城市更新投资建设运营有限公司

区属国企

镇海区国有资产监督管理服务中心出资设立的国有企业

浙江

宁波市鄞州区城市更新开发建设有限公司

区属国企

鄞开投资集团

浙江

浙江恒玖城市更新建设有限公司

省属国企

浙江省后勤经济发展集团有限公司

江苏

江苏苏豪城市更新有限公司

省属国企

江苏省苏豪控股集团

江苏

苏州城市更新有限公司

市属国企

苏州城市建设投资发展集团

江苏

南京城市更新产业投资发展有限公司

市属国企

南京市城市建设投资控股有限责任公司与专业园区运营机构万谷集团共同出资成立

广东

广州城市更新集团有限公司

市属国企

广州珠江实业集团有限公司

广东

广东珠控城市更新有限公司

民营企业

广东珠江投资控股集团

广东

佛山市城市更新开发建设有限公司

区属国企

佛山市禅城区国有资产监督管理局

广东

广州城投城市更新集团有限公司

市属国企

广州市城市建设投资集团有限公司

山东

山东城市更新建设发展集团有限公司

市属国企

山东公用控股有限公司

山东

济南城市发展集团城市更新有限公司

市属国企

济南城市发展集团有限公司

山东

青岛城发城市更新有限公司

市属国企

青岛城发集团的子公司

山东

青岛城市更新发展有限公司

市属国企

青岛市北城市建设投资有限公司

上海

上海城市更新投资有限公司

市属国企

上海静安置业有限公司控股

上海

上海静安城市更新投资发展有限公司

区属国企

上海北方企业有限公司全资控股

四川

四川省城市更新有限公司

省属国企

四川华西集团有限公司全资控股

四川

成都成房城市更新发展有限公司

市属国企

成房置业集团

四川

成都兴锦城市更新建设发展有限公司

区属国企

锦江投资发展集团

河南

河南省城市更新建设有限公司

省属国企

河南中豫建设投资集团股份有限公司

河南

河南中州城市更新开发建设有限公司

省属国企

河南中州集团有限公司间接持股

河南

郑州中交城市更新有限公司

央企

中国交通建设集团

河北

石家庄城市更新集团有限公司

市属国企

石家庄国控城市发展投资集团有限责任公司

河北

石家庄市城投城市更新有限公司

市属国企

石家庄市城市建设投资控股集团

深圳

中城城市更新(深圳)集团有限公司

市属国企

中国建筑

深圳

华润置地城市更新(深圳)有限公司

市属国企

华润置地控股有限公司

深圳

深圳华侨城城市更新投资有限公司

市属国企

深圳华侨城房地产有限公司和深圳市花伴里投资股份有限公司

深圳

中交城市更新(深圳)有限公司

市属国企

中交投资有限公司

福建

福州市城市更新建设有限公司

市属国企

福州城市建设投资集团

福建

仙游县城发城市更新有限公司

县属国企

福建省木兰投资集团有限公司

陕西

西安城市发展更新建设有限公司

市属国企

西安城市发展（集团）有限公司

陕西

西安新城城市更新（集团）有限责任公司

区属国企

西安市新城区财政局

陕西

西安城市更新建设运营有限公司

市属国企

西安城市发展（集团）有限公司

省份

企业名称

类型

股东公司

北京

北京市新兴房地产开发总公司

市属国企

北京市人民政府国有资产监督管理委员会

北京

北京宏业房地产开发有限责任公司

市属国企

王府井集团

北京

北京宝晟住房股份有限公司

市属国企

北京首都开发控股（集团）有限公司

北京

北京首开天鸿集团有限公司

市属国企

北京首都开发控股（集团）有限公司

北京

北京铭嘉房地产开发有限公司

区属国企

昌平区国资委

安徽

安徽兴业房地产开发有限公司

省属国企

安徽建工集团

安徽

安徽汤泉房地产开发有限公司

区属国企

合肥市巢湖经济开发区东鑫建设发展有限公司

浙江

杭州滨江房产集团股份有限公司

民营企业

杭州滨江投资控股有限公司

浙江

湖州产投凤安开发建设有限公司

市属国企

湖州市产投建设集团有限公司

浙江

宁波奥克斯商业发展有限公司

民营企业

宁波奥克斯丰和投资有限公司

江苏

苏州高新地产集团有限公司

区属国企

苏高新集团

江苏

南京建盛房地产开发有限公司

市属国企

南京建设发展集团有限公司

广东

广州宏胜房地产开发有限公司

民营企业

栢盈国际集团有限公司、广州联衡置业有限公司

广东

东莞市东实旗云投资有限公司

市属国企

东莞实业投资控股集团

山东

日照山钢置业有限公司

市属国企

山东钢铁集团

山东

青岛城市建设集团房地产开发有限公司

市属国企

青岛城市建设集团股份有限公司

山东

济南四建集团房地产开发有限责任公司

市属国企

济南市国资委管理

上海

上海铁建城市建设发展有限公司

市属国企

中铁建华东建设发展有限公司

上海

上海瑞行东岸置业有限公司

市属国企

上海城建置业发展有限公司等

上海

上海大自然投资发展有限公司

民营企业

杭州国昀企业管理咨询有限公司

四川

中铁房地产集团西南有限公司

央企

中国铁建房地产集团有限公司

四川

万科（成都）企业有限公司

民营企业

万科企业股份有限公司

四川

宜宾树高房地产开发有限公司

民营企业

树高集团

四川

四川天立房地产开发有限公司

民营企业

神州天立控股集团

河南

许昌金宏房地产有限公司

民营企业

金科地产集团

河南

河南富利世置业有限公司

民营企业

郑州未来房产集团有限公司

河南

许昌市润昌置业有限公司

市属国企

河南中建地产有限公司、许昌市市投城市发展集团有限公司共同持股

河北

隆基泰和置业有限公司

民营企业

隆基泰和集团有限公司

河北

河北润江房地产开发有限公司

民营企业

河北润江投资集团

河北

河北卓正房地产开发集团有限公司

民营企业

河北卓正集团

安徽

安徽置地投资有限公司

民营企业

汇丰源（深圳）投资咨询集团有限公司

安徽

安徽高速地产集团有限公司

省属国企

安徽省交通控股集团

安徽

安徽新华房地产有限公司

民营企业

安徽新华发展集团有限公司

深圳

深圳市京基房地产股份有限公司

民营企业

京基集团

深圳

深圳市花样年地产集团有限公司

民营企业

花样年集团（中国）有限公司

深圳

深圳市鸿荣源企业发展（集团）有限公司

民营企业

鸿荣源（深圳）企业管理集团有限公司

福建

福州泰禾房地产开发有限公司

民营企业

泰禾集团

福建

福建中联房地产开发集团有限公司

民营企业

福建奉阜投资有限公司

福建

福建正荣房地产开发有限公司

民营企业

福州创瑞投资发展有限公司

陕西

陕西金泰恒业房地产有限公司

省属国企

陕西投资集团有限公司

陕西

西安紫薇地产开发有限公司

市属国企

西安高科（集团）公司

陕西

陕西天地源房地产开发有限公司

市属国企

天地源股份有限公司

省份

企业名称

类型

股东公司

北京

北京市新兴房地产开发总公司

市属国企

北京市人民政府国有资产监督管理委员会

北京

北京宏业房地产开发有限责任公司

市属国企

王府井集团

北京

北京宝晟住房股份有限公司

市属国企

北京首都开发控股（集团）有限公司

北京

北京首开天鸿集团有限公司

市属国企

北京首都开发控股（集团）有限公司

北京

北京铭嘉房地产开发有限公司

区属国企

昌平区国资委

安徽

安徽兴业房地产开发有限公司

省属国企

安徽建工集团

安徽

安徽汤泉房地产开发有限公司

区属国企

合肥市巢湖经济开发区东鑫建设发展有限公司

浙江

杭州滨江房产集团股份有限公司

民营企业

杭州滨江投资控股有限公司

浙江

湖州产投凤安开发建设有限公司

市属国企

湖州市产投建设集团有限公司

浙江

宁波奥克斯商业发展有限公司

民营企业

宁波奥克斯丰和投资有限公司

江苏

苏州高新地产集团有限公司

区属国企

苏高新集团

江苏

南京建盛房地产开发有限公司

市属国企

南京建设发展集团有限公司

广东

广州宏胜房地产开发有限公司

民营企业

栢盈国际集团有限公司、广州联衡置业有限公司

广东

东莞市东实旗云投资有限公司

市属国企

东莞实业投资控股集团

山东

日照山钢置业有限公司

市属国企

山东钢铁集团

山东

青岛城市建设集团房地产开发有限公司

市属国企

青岛城市建设集团股份有限公司

山东

济南四建集团房地产开发有限责任公司

市属国企

济南市国资委管理

上海

上海铁建城市建设发展有限公司

市属国企

中铁建华东建设发展有限公司

上海

上海瑞行东岸置业有限公司

市属国企

上海城建置业发展有限公司等

上海

上海大自然投资发展有限公司

民营企业

杭州国昀企业管理咨询有限公司

四川

中铁房地产集团西南有限公司

央企

中国铁建房地产集团有限公司

四川

万科（成都）企业有限公司

民营企业

万科企业股份有限公司

四川

宜宾树高房地产开发有限公司

民营企业

树高集团

四川

四川天立房地产开发有限公司

民营企业

神州天立控股集团

河南

许昌金宏房地产有限公司

民营企业

金科地产集团

河南

河南富利世置业有限公司

民营企业

郑州未来房产集团有限公司

河南

许昌市润昌置业有限公司

市属国企

河南中建地产有限公司、许昌市市投城市发展集团有限公司共同持股

河北

隆基泰和置业有限公司

民营企业

隆基泰和集团有限公司

河北

河北润江房地产开发有限公司

民营企业

河北润江投资集团

河北

河北卓正房地产开发集团有限公司

民营企业

河北卓正集团

安徽

安徽置地投资有限公司

民营企业

汇丰源（深圳）投资咨询集团有限公司

安徽

安徽高速地产集团有限公司

省属国企

安徽省交通控股集团

安徽

安徽新华房地产有限公司

民营企业

安徽新华发展集团有限公司

深圳

深圳市京基房地产股份有限公司

民营企业

京基集团

深圳

深圳市花样年地产集团有限公司

民营企业

花样年集团（中国）有限公司

深圳

深圳市鸿荣源企业发展（集团）有限公司

民营企业

鸿荣源（深圳）企业管理集团有限公司

福建

福州泰禾房地产开发有限公司

民营企业

泰禾集团

福建

福建中联房地产开发集团有限公司

民营企业

福建奉阜投资有限公司

福建

福建正荣房地产开发有限公司

民营企业

福州创瑞投资发展有限公司

陕西

陕西金泰恒业房地产有限公司

省属国企

陕西投资集团有限公司

陕西

西安紫薇地产开发有限公司

市属国企

西安高科（集团）公司

陕西

陕西天地源房地产开发有限公司

市属国企

天地源股份有限公司